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　　2025 年 7 月 14 日至 15 日，中央城市工作会议在北京举行。这是时隔 10 年，党中央再次召开的最高规格的城市工作会议。10 年间，中国城市发展经历巨变：常住人口城镇化率由 2015 年的 56.1% 提升至 2024 年的 67%，城市数量增加至 694 个 ，2024 年已有 27 个城市 GDP 超过 1 万亿元 。在此期间，中国房地产市场也发生了深刻变化，从高速增长阶段逐渐步入平稳发展阶段，市场供求关系发生重大调整。此次会议的召开，为未来城市发展和房地产行业走向定下基调，对房地产行业产生了多方面深远影响。

　　会议明确重申了 “加快构建房地产发展新模式”，这意味着新模式的构建与未来城市工作的主线相契合。对房地产业来说，探索构建发展新模式会是一个影响未来较长时间的发展总纲和基础性制度安排。

　　中指研究院政策研究总监陈文静认为，房地产发展新模式包括完善 “市场 + 保障” 住房供应体系、改革完善房地产基础性制度、建立 “人房地钱” 要素联动机制、高品质住房建设等内容。过去，我国房地产市场过度依赖土地财政和高杠杆、高负债、高周转的发展模式，积累了一定风险。如今，构建新模式是行业可持续发展的必然要求。

　　在完善住房供应体系方面，加大保障性住房建设和供给，与商品房形成双轨制，满足不同层次的住房需求。如广州今年 4 月推出第一批配售型保障性住房网上申购，多个城市也纷纷跟进，保障房开始全面进入配售阶段。这有助于分流刚需人群，让商品房市场聚焦改善需求，重构住房供给结构。

　　改革完善房地产基础性制度，涵盖土地制度、税收制度、金融制度等多方面。例如，土地出让制度的改革可能会改变土地竞拍规则，减少高价地的出现，稳定土地市场价格，进而影响房地产开发成本和房价走势。金融制度改革则会引导资金合理流入房地产行业，降低行业杠杆率，防范金融风险。

　　建立 “人房地钱” 要素联动机制，意味着人口流动、房地产市场、土地供应和资金支持将实现精准匹配。根据城市的人口增长、产业发展等情况，合理安排土地供应规模和结构，引导资金投向符合市场需求的房地产项目，提高资源配置效率。

　　会议提出着力优化现代化城市体系，提及 “发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈”“分类推进以县城为重要载体的城镇化建设”“促进大中小城市和小城镇协调发展” 等。当前，房地产市场呈现出明显的分化态势，核心城市核心区需求旺盛、项目热销，而城市边缘地区或者低能级市场依然承压。

　　房地产业发展需要适应这一现代化城市体系架构的演进，在大中小城市和县城探索与当地发展相匹配的模式。在大城市，尤其是核心城市的核心区，由于人口持续流入、产业集聚，住房需求以改善型和高端需求为主。房企应注重开发高品质、智能化的住宅产品，配套优质的商业、教育、医疗等资源，满足居民对美好生活的追求。

　　在都市圈周边城市以及县城，随着交通基础设施的完善，“职住分离” 现象逐渐增多，刚需购房需求增加。例如，惠州、中山等临深片区迎来大量在深圳工作人群的购房需求。房企可聚焦都市圈轨道交通沿线，开发 “小户型 + 高配套” 产品，满足刚需人群的居住需求。同时，在县城布局 “产业 + 住宅” 综合体，结合当地产业发展，吸引人口回流，促进房地产市场发展。

　　通过 “因城” 开发，各类城市都能找到适合自身发展的房地产模式，消减市场 “温差”，实现房地产市场的均衡发展。

　　会议将 “以推进城市更新为重要抓手” 写入城市工作总体要求，这是顺应城市发展进入存量时代的新形势。我国城镇化率接近 70%，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

　　存量盘活、更新、空间资源整合等为房地产业打开了一扇新窗口。未来房地产发展将是开发、建设、改造、运营并重，房地产对宏观经济的作用从 “发动机” 转向 “稳定器”。城市更新改造相较过去的增量开发，难度大幅提升，需要针对每一个不同的项目提出有针对性的方案。房地产开发商将不仅是作为资金的提供方，而是利用其长期以来积攒的专业人才和经验，来为城市发展提供专业化服务。

　　从短期来看，存量盘活也能为房地产提供相当可观的增长空间。例如，城中村、老旧小区、危旧房改造等，如果能更多、更灵活地利用房票安置等模式，将更大程度激活换房链条，发挥乘数效应。以上海徐汇区东安一、二村旧改为例，释放出超 6000 户安置需求，这类需求通过房票或现金形式进入商品房市场，推动上海闵行、宝山等更新区域二手房市场率先实现 “量涨价增” 。

　　城市更新还能补上市政、公共服务（比如一老一小）的短板，提升城市居民的生活质量，增强城市的吸引力和竞争力。同时，带动下游装饰装修、家具家电、建筑建材等行业的发展，促进经济内循环。

　　会议多处着墨质量和品质的提升。随着人们生活水平的提高，居民住房需求已经从 “有没有” 向 “好不好” 转变，以安全、舒适、绿色、智慧为特征的 “好房子” 将是提升城市发展质量的重要一环。

　　国家标准《住宅项目规范》已于今年 5 月 1 日起施行，该规范显著提升了对全国范围内住宅品质的整体要求，各地也纷纷出台与 “好房子” 相关的标准、导则，带动了新建住房供应质量的明显提升。新建建筑全面执行绿色建筑标准，头部房企加速布局绿色科技，第四代建筑也会在更多城市不断涌现。例如，一些新建住宅项目采用了地源热泵、太阳能光伏等绿色能源技术，实现节能减排；智能安防系统、智能家居设备的应用，提升了居住的安全性和便利性。

　　在存量住房改造方面，也将以 “好房子” 为目标进行升级。通过对老旧小区的改造，增加电梯、优化小区环境、完善公共服务设施等，提升存量住房价值，激活 “卖旧买新” 的改善链条。

　　此外，官方推进商品房销售制度改革，并有序推行现房销售、优化预售资金监管，这些举措也有利于降低交付风险、提升住房品质，让购房者能够买到更放心、更优质的房子。

　　会议部署的 7 个方面重点任务，无论是建设创新城市、宜居城市、绿色低碳城市、韧性城市、文明城市还是智慧城市，都与房地产行业密切相关。房地产不仅是提供居住空间，更是城市功能的重要承载者。

　　在建设创新城市方面，科技园区配套住宅、城市更新中的工业上楼、跨境科创社区开发等方面均将面临更多机会。一些战略性的科创园、科学城的规划建设，将新增大量科研岗位，从而带动周边人才住房需求激增。房企可以与高校、科研院所建立战略合作，参与科技园区配套住宅建设，打造高科技人才之家、科学家社区等，为创新人才提供优质的居住环境，同时也为自身发展开拓新领域。

　　建设宜居城市要求优化城市空间结构，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造，大力发展生活性服务业，提高公共服务水平。房企可以结合自身优势，参与共有产权住房开发、城中村改造中的 “微更新”、社区嵌入式服务设施建设等。例如，部分公司探索通过 “保留原租户 + 引入商业综合体” 的模式，实现租金收益翻倍，同时解决低收入群体住房问题。有些地市要求新建住宅项目配建不低于 500㎡的社区食堂、托育中心，房企可通过 “服务收费 + 物业增值” 实现收益 。

　　在建设绿色低碳城市方面，超低能耗住宅开发、屋顶光伏一体化社区、生物多样性友好型小区等细分领域将迎来新风口。房企与新能源企业或其他专业公司加强战略合作，开发 “光伏 + 储能” 住宅项目，申请绿色金融支持，既符合城市绿色发展要求，又能提升项目竞争力。

　　建设韧性城市，老旧小区抗震加固、智能安防社区开发、防洪内涝治理工程等方面都将新增更多需求。房企与科技企业联合研发韧性城市解决方案，申请住建部科技示范项目，拓展新业务。

　　建设文明城市，历史街区活化开发、文化地产项目开发等，为房企提供了差异化竞争的机会。通过文化赋能，提升项目的文化内涵和附加值。建设智慧城市，智慧社区平台开发、数字化物业管理等领域成为新的业务增长点。房企与华为、腾讯、阿里等科技企业加强合作，开发智慧社区解决方案，提升物业管理效率和服务质量。

　　中央城市工作会议的召开，为房地产行业发展指明了方向，引导行业从过去的过度金融化、规模扩张型发展，回归到以居住属性为主、注重质量和服务的可持续发展道路。

　　过去，房地产行业在高速发展过程中，部分企业盲目追求规模扩张，过度依赖高杠杆、高周转模式，忽视了产品质量和服务提升，导致行业积累了一定风险。此次会议强调构建新模式、提升品质、推进城市更新等内容，促使企业转变发展理念，注重长期稳健经营。

　　企业需要加强自身能力建设，提升产品研发、项目运营、服务管理等方面的能力。在土地获取上更加谨慎，根据市场需求合理安排开发节奏，避免盲目拿地。在项目开发过程中，注重质量把控和创新，打造符合市场需求的优质产品。同时，加强与上下游企业的合作，形成产业协同效应，共同推动房地产行业的可持续发展。

　　此外，随着房地产市场进入存量时代和新模式构建阶段，行业竞争格局将发生变化。一些具备创新能力、运营能力和品牌优势的企业将在市场竞争中脱颖而出，而一些传统模式下依赖规模扩张、缺乏核心竞争力的企业将面临更大的挑战，这将促使行业加速洗牌，实现资源的优化配置。

　　时隔 10 年召开的中央城市工作会议，对房地产行业的影响是全方位、深层次的。从发展模式到市场布局，从产品品质到服务功能，都将引领房地产行业进入一个新的发展阶段。房地产企业需要深刻领会会议精神，积极适应市场变化，抓住新的发展机遇，实现自身的转型升级和可持续发展，为城市建设和居民生活品质提升做出更大贡献。

　　大伟一向看好房地产的，也给未买房者鼓劲加油。这次中央会议，国家很明确，让一些鼓吹暴涨、大涨的自媒体伪专家彻底绝望了。哈哈哈，不过没关系，坚信核心城市核心地段好房子一定会涨的，不过与绝大多数人无关，房子是用来住的，不是用来炒的，现在还抱着炒房心态去买房的，一定血本无归，悔恨终身。

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